El precio de la vivienda se acerca a niveles de burbuja en las provincias donde los alquileres están disparados

Hoy, para comprar una casa en Madrid, Barcelona, Málaga o Baleares -las cuatro zonas geográficas donde el mercado del alquiler está más saturado-, el desembolso necesario se acerca peligrosamente al valor que tuvo en su precio máximo alcanzado en la antesala del desplome del mercado hace 15 años. Sobre todo se aproxima en el archipiélago balear, donde el valor (haciendo media de vivienda usada y nueva) está solo un 3,7% por debajo que en 2008, según los datos que Sociedad de Tasación ofrece en exclusiva a este periódico. La Comunidad de Madrid (-10,7%), Málaga (-11,4%), Barcelona (-13%) y Las Palmas (-14,3%) son las otras provincias donde el precio se acerca más a los importes que se pagaban entonces. La media nacional se sitúa un 20% por debajo que en 2008: actualmente, según la propia tasadora, en junio de 2023, el metro cuadrado en España se situaba en 1.820 euros de media por los 2.290 que se llegaron a pagar en su techo.

Por su parte, las provincias que permanecen más alejadas de sus precios máximos son Guadalajara (-40,2%), Zaragoza (-37%), La Rioja (-36,2%), Toledo (-35,6%) y Almería (-34,1%).

Consuelo Villanueva, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación, explica que la recuperación del precio de la vivienda viene alentada por la falta de construcción de vivienda nueva, que ocasiona que el 80% de las transacciones vistas actualmente sean de pisos de segunda mano. Y ese factor se hace más acuciante en aquellas zonas donde existe una mayor actividad económica, turística, y mayores oportunidades laborales, «ya que es en estas localizaciones donde se concentra una parte importante de compradores potenciales», explica la experta.

Para Villanueva, los casos de Madrid y Barcelona responden a grandes ciudades «que soportan gran parte del residencial colectivo de nuestro país, con un fuerte componente de inversión con destino el alquiler». Ambas capitales tienen el precio del alquiler en récord con 19,46 euros/m² y 23,26 respectivamente, según los datos de pisos.com. Mientras que en el caso de Málaga (en septiembre firmó la tercera mayor subida interanual de todas las provincias con un 19,15%) también se añade una mayor actividad económica y promotora «además de que es ya otro de los focos importantes de inversión en nuestro país, a lo que se le suma una fuerte demanda extranjera tanto para primera como segunda residencia», explica la experta que también mete en esta ecuación a Baleares, donde los arrendamientos se elevaron un 19,58% interanual en septiembre) . «Concentra un mercado de segunda residencia de lujo importante, donde una vez más, la demanda extranjera cobra gran protagonismo», apostilla.

La tesis de Villanueva es reforzada por el espectacular avance que ha dado el precio de la vivienda en la última década en esas zonas concretas. Según las cifras de Sociedad de Tasación, adquirir una casa en Baleares es un 36,6% más caro que en 2013; en Madrid un 31,2%; en Barcelona un 29,5% y en Málaga un 27%. Exceptuando esta última, en el resto de provincias mencionadas el precio del metro cuadrado se acerca en la actualidad a los 3.000 euros.

Variación del precio de la vivienda nueva y usada

Datos en porcentaje. Periodo 2008-2023

0 y -10%

Entre

-10% y -20%

Entre

-20% y -30%

Entre

-30% y -40%

Menos

de -40%

Media

-20,4%

-24,9

-19,8

-20,6

-15,4

-30,2

-24,3

-33,6

-22,9

-28,4

-36,8

-17,9

-21,3

-25,7

-15,4

-19,2

-29,3

-16,5

-26,6

-13

-29,2

-37

-32,7

-25

-40,2

-26,7

-31,6

-32,1

-10,7

-3,7

-33,3

-30,9

-35,6

-22,2

-28,1

-32,8

-33,3

-22

-22,8

-32,5

-28,1

-29

-32,5

-27,6

-27

-34,1

-18

-14,3

-11,4

-19,6

Sociedad de Tasación / ABC

Variación del precio de la

vivienda nueva y usada

Datos en porcentaje. Periodo 2008-2023

Islas baleares

Madrid

Málaga

Barcelona

Las Palmas

La Coruña

Orense

Zamora

Pontevedra

Tenerife

Gerona

Cádiz

Vizcaya

Media España

Asturias

Palencia

Badajoz

Cáceres

Alicante

León

Álava

Guipúzcoa

Cantabria

Tarragona

Huesca

Soria

Salamanca

Granada

Sevilla

Jaén

Valencia

Burgos

Murcia

Valladolid

Lérida

Lugo

Cuenca

Teruel

Segovia

Córdoba

Huelva

Ávila

Ciudad Real

Albacete

Castellón

Navarra

Almería

Toledo

La Rioja

Zaragoza

Guadalajara

-3,70

-10,70

-11,40

-13,00

-14,30

-15,40

-15,40

-16,50

-17,90

-18,00

-19,20

-19,60

-19,80

-20,40

-20,60

-21,30

-22,00

-22,20

-22,80

-22,90

-24,30

-24,40

-24,90

-25,00

-25,70

-26,60

-26,70

-27,00

-27,60

-28,10

-28,10

-28,40

-29,00

-29,20

-29,30

-30,20

-30,90

-31,60

-32,10

-32,50

-32,50

-32,70

-32,80

-33,30

-33,30

-33,60

-34,10

-35,60

-36,20

-37,00

-40,20

Sociedad de Tasación / ABC

Y por el momento, en 2023 no están llegando los ajustes esperados por el desplome de las compraventas enmarcado en el encarecimiento y dificultad de acceso a las hipotecas por las diez subidas de tipos que ha llevado a cabo el Banco Central Europeo (BCE) desde julio del año pasado. A cierre del primer semestre, el precio de la vivienda aumentó de forma interanual en todas las provincias de España y se elevó por encima del 5% en Vizcaya, Álava, Cádiz, Baleares y Cantabria, mientras que en Málaga el alza fue de más del 6%, según los datos de la tasadora con sede en Madrid.

¿Acabará habiendo un impás en el avance de los precios para el mercado residencial? Los expertos de la tasadora creen que sería lo lógico en un escenario dónde es «esperable que los tipos de interés continúen en niveles elevados y el número de compraventas siga a la baja».

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La previsión de Sociedad de Tasación es que el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada se sitúe al cierre del ejercicio 2023 en 1.850 €/m², lo que supondría un incremento anual del 3,5% y semestral del 1,65%.

En todo caso, los tasadores estiman que, en el caso de las viviendas a estrenar, el alza podría ser mayor porque aunque la demanda por este tipo de inmuebles se mantiene sostenida, «en el mercado se observa una falta de stock notable, especialmente en grandes núcleos de población y otros polos de atracción económica, turística» que es insuficiente para hacer frente a la creación de nuevos hogares. «Esta situación de mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda ejerce una presión al alza en los precios, que provoca que la desaceleración del crecimiento del precio de la vivienda nueva sea menos pronunciada que en el caso de la usada», explica Consuelo Villanueva.

Lo que también deja la escasez de vivienda nueva y el poco 'stock' de segunda mano en el mercado residencial es un menor abanico para los potenciales compradores: pagan más caro y además por un producto distinto al que inicialmente buscaban. Un estudio de Fotocasa y Solvia muestra como la demanda de compra se dirige a opciones asequibles. En este sentido, los pisos situados en plantas intermedias se convierten en la opción favorita (42,4%), y le siguen casas y chalets (41,7%). Por su parte, la casa adosada (24,3%) se posiciona como la tercera preferencia, seguida de los pisos situados en plantas bajas (19,1%), los áticos (18,6%) y los dúplex (17,9%).

En cuanto a los motivos para comprar una casa, la búsqueda de la primera vivienda se convierte en la principal motivación entre aquellos que quieren comprar un inmueble (34,3%) y la sigue la búsqueda de una vivienda más grande (28,4%), tener una vivienda con extras (13,5%), tener una vivienda más sostenible (12,8%) y querer cambiar de barrio (11,3%).