El precio del alquiler roza techo por la pérdida de poder adquisitivo de los inquilinos: «Interesa más hipotecarse»
El mercado ya se autoregula sin necesidad de las intervenciones de la ley de Vivienda, que han provocado una fuga masiva de caseros en las capitales
La oferta de pisos en alquiler se reduce un 30% desde la entrada en vigor de la ley de Vivienda
Los precios del alquiler de vivienda están a punto de encontrar su techo tras el delirio vivido en el último lustro. La capacidad de gasto de los aspirantes a inquilinos se agota y el margen de los propietarios para elevar las rentas comienza a limitarse. Tan solo en los barrios más pudientes de las principales capitales se espera para 2024 subidas del calibre del último año y medio, surgidas al calor de las limitaciones al 2% de la revisión anual de los contratos. Pero de manera generalizada, las mensualidades tenderán a moderarse, aunque estas seguirán representando un porcentaje excesivo dentro de los ingresos de las familias. «Se ralentizarán las subidas porque ya no hay capacidad de pago; un propietario saca un piso al mercado de alquiler en un barrio humilde y tiene que rebajar sus expectativas porque los ingresos de los inquilinos son los que son», explica el presidente de las patronales inmobiliarias Amadei y Fadei, Miguel Ángel Gómez, que define la situación del mercado en una frase: «Ahora mismo interesa más hipotecarse que alquilar». Y hablamos de un contexto, donde los tipos de interés se acercan a máximos históricos.
Es el límite al que parece haber llegado el mercado del alquiler en España, pero por el que no dejará de mudar su piel. Algunos portales inmobiliarios como pisos.com vaticinan que el próximo año las rentas se elevarán tan solo un 1% lejos del 7% que esperan de ascenso a cierre de año y de las subidas interanuales a doble dígito que se han visto en algunos meses de 2023. Lo que no ocurrirá en casi ningún caso serán bajadas de precios. «Podríamos decir que el precio del alquiler ha tocado techo y es realmente una dificultad para los inquilinos pagar ahora mismo el precio, pero no hay en el horizonte ningún ingrediente que vaya a hacer que el alquiler baje. La escasez de oferta actual, unido a la intensa demanda hace que en un futuro cercano los precios no vayan a moderarse», explica la directora de estudios de Fotocasa, María Matos.
El desfase entre las dos patas del mercado, propietarios e inquilinos, es demasiado elevada como para que se entre en un escenario en el que los inquilinos puedan pagar menos que ahora. Matos señala que actualmente los arrendatarios representan alrededor del 80% de la parte actora en el mercado mientras los propietarios son apenas el 16%. «El stock disponible en alquiler se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 40% de inquilinos. Esta casuística tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder», subraya la experta.
Sin pisos en el mercado
El problema para los inquilinos en 2024, por tanto, no serán las elevadas rentas, sino el encontrar piso. La situación se puede definir de dramática. Los anuncios de alquileres apenas duran unos minutos en los portales inmobiliarios y el precio de salida para una vivienda razonable de dos habitaciones dificilmente baja de los 1.000 euros. Incluso en la periferia. Por lo menos en localidades como Madrid, Barcelona o Málaga, donde el mercado adquiere otra dimensión por los demandantes extranjeros y el nuevo fenómeno de los nómadas digitales que ha impulsado el teletrabajo. La previsión del presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, sobre el escenario que enfrentan los inquilinos para el próximo año es catastrófica por el añadido de la inseguridad jurídica que dice que ha inocuado la ley de Vivienda al mercado. «La previsión es de más retirada de oferta y una fuga de propietarios hacia otras opciones distintas al alquiler de vivienda habitual», señala el experto, que tila de «dislate» para un país de la Unión Europea, «la protección de los inquilinos morosos» a la que induce la norma. «Es incongruente y muy injusto que se limiten por ley las garantías exigibles al inquilino (en 1 mes de fianza y 2 de garantía adicional) mientras que el propietario tarda hoy en recuperar su vivienda, en caso de desahucio por impago, un promedio de 12 meses, y en ocasiones hasta 24 meses».
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En la retirada de pisos del mercado también influirá otro factor: desde el 1 de enero la deducción general por alquiler de vivienda en el IRPF disminuye un 10% pasando del 60% actual al 50%, como así fija la ley de Vivienda, que desde su entrada ha provocado una pérdida del 30% de oferta, según los cálculos de la asociación.
Alfaro también es pesimista con la contención del precio de los alquileres de cara al próximo año. «Seguramente duplicará el IPC en las principales ciudades de España». Su previsión es que los precios empezarán a bajar cuando aumente la morosidad. «En el escenario actual, cada vez la renta de los inquilinos disponible será inferior y el ratio de endeudamiento, por tanto, mayor. Por increíble que parezca, como no se esperan medidas eficaces a corto plazo, la única manera en la que los precios se frenen será cuando se extiendan más impagos, más desahucios y más morosidad», concluye.
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